Βραδυφλεγής βόμβα τα «ορφανά ακίνητα» – Κλειστές 900.000 κατοικίες σε όλη την Ελλάδα

Βραδυφλεγής βόμβα που είναι έτοιμη να εκραγεί χαρακτηρίζονται τα χιλιάδες «ορφανά» ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία, σύμφωνα με τις τελευταίες εκτιμήσεις, ανέρχονται σε 770.000, καταγράφοντας μια σημαντική αύξηση την τελευταία δεκαετία. Μάλιστα, πληροφορίες από τις φορολογικές αρχές αναφέρουν πως τα κλειστά και χωρίς ηλεκτροδότηση ακίνητα μπορεί να φτάνουν και στις 900.000 (15% επί του συνόλου).

Χαρακτηριστικές είναι οι δηλώσεις στελεχών της κτηματαγοράς που επισημαίνουν ότι ήδη έχει χαθεί άπειρος χρόνος με επιφανειακές λύσεις. Και ενώ τα ενοίκια παραμένουν αδικαιολόγητα ψηλά και έχουν μετατραπεί σε δυσβάστακτο άχθος και οικονομική θηλιά για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια / διαμερίσματα παραμένουν κενά, με αποτέλεσμα η βιώσιμη ανάπτυξη να απομακρύνεται.

Το απόθεμα

Μιλώντας στο «Βήμα» ο Θεόδωρος Μητράκος, πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, επισημαίνει πως, ύστερα από μία 15ετία «παγωμένης» οικοδομικής δραστηριότητας, το συνολικό απόθεμα παλαιωμένων και χαμηλής ενεργειακής κλάσης κτιρίων έχει φτάσει τα 5,5 εκατομμύρια, ενώ ταυτόχρονα το ποσοστό των σπιτιών που βρίσκονται σε σχετικά καλή κατάσταση συνεχώς μειώνεται. Οπως τονίζει, υπάρχουν περίπου 770.000 κενές κατοικίες, με το 60% αυτών να βρίσκεται στην Αττική, ενώ την ίδια ώρα περίπου 600.000-700.000 ακίνητα συνολικής αξίας 90 δισ. ευρώ έχουν δοθεί ως εξασφάλιση για Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια.

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα συνεχίζει να αυξάνεται ραγδαία από το 2019, με την τάση αυτή να μην έχει διαφοροποιηθεί μέχρι σήμερα, ακολουθώντας αντίθετη πορεία συγκριτικά με την παγκόσμια αγορά, όπου όλα δείχνουν ότι η πτώση της αγοράς στέγης συνεχίζεται, και μάλιστα επιδεινώνεται. Αντίθετους δρόμους σε σχέση με το εξωτερικό βέβαια παρουσιάζει και η ζήτηση, η οποία παραμένει ακόμη υψηλή.

Ανάγκη για κίνητρα

Συγκεκριμένα, όπως σημειώνει ο Θεόδωρος Μητράκος, από το 2018 η ελληνική κτηματαγορά ακολουθεί μια σημαντική ανοδική πορεία, αφού έχει καλύψει το 80% των απωλειών της κρίσης, με τις τιμές πώλησης ακινήτων ωστόσο να έχουν αυξηθεί κατά 10% και κατά 13% στις νέες κατοικίες, ενώ ακόμα περισσότερο αυξήθηκαν τα ενοίκια. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το τελευταίο τρίμηνο του 2022 στην Αθήνα οι τιμές σημείωσαν αύξηση 13%, στη Θεσσαλονίκη έφτασαν το 11,2% και στην Περιφέρεια η αύξηση ήταν 7,4%. Πιο συγκεκριμένα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίων διαμορφώνεται σήμερα στα 10,2 ευρώ ανά τ.μ., στη Θεσσαλονίκη στα 6,6 ευρώ ανά τ.μ. και στην Πάτρα στα 5,5 ευρώ ανά τ.μ.

Σύμφωνα με τον πρώην υποδιοικητή της ΤτΕ, καθώς «αναζητούνται» 100.000 ακίνητα αυτή τη στιγμή στην αγορά, το ζήτημα των κενών κατοικιών είναι υψίστης σημασίας και απαιτείται μια πρόταση για την αξιοποίησή τους. «Στην πλειονότητά τους αυτά τα ακίνητα είναι παλαιωμένα και χρήζουν ανακαίνισης. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έβαλαν τα τελευταία χρόνια στην αγορά κάποια ακίνητα που ήταν στην κατηγορία των “ξεχασμένων”, όμως χρειάζεται ακόμη πολλή δουλειά. Απαιτούνται κάποιου είδους κίνητρα, όπως το κόστος της ανακατασκευής ή μειωμένη φορολογία για τα επόμενα χρόνια. Θα μειωθεί η πίεση από την πλευρά της ζήτησης, το να μπει αριθμός ακινήτων στην πλευρά της προσφοράς θα αμβλύνει σίγουρα αυτή την ανισορροπία».

«Η αγορά έχει ανάγκη»

Από την πλευρά του, ο πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος στέκεται στους αυξημένους αριθμούς των κενών κατοικιών αλλά και στην ανάγκη να βγουν περισσότερα σπίτια στην αγορά. «Εχουμε πάρα πολλές κατοικίες που είναι κενές και είναι κάτι που ξέρουμε από την πρακτική μας, από την αγορά που βγαίνουμε έξω και βλέπουμε ακίνητα κλειδωμένα. Εγώ, και στο γραφείο μου στο Κολωνάκι ακριβώς από πάνω μας, που το έχει πάρει ένα fund και είναι πολλά χρόνια κλειστό» σημειώνει.

Με βάση αυτή την εικόνα υπογραμμίζει ότι υπάρχουν πολλές κατηγορίες κλειστών ακινήτων: «Η μία είναι τα κληρονομικά, όπου – για παράδειγμα – είμαστε δύο και έχουμε κληρονομήσει ένα ακίνητο, τσακωνόμαστε και φτάνουμε στα δικαστήρια, μια διαδικασία χρονοβόρα, οπότε αυτό το ακίνητο παραμένει κλειστό και ανενεργό. Μια δεύτερη κατηγορία είναι τα κατασχεμένα από funds ακίνητα και τα οποία δεν γίνεται να τα εκμεταλλεύονται, και αφήνονται στην τύχη τους ή μέσω πακέτων πωλούνται από το ένα fund στο άλλο. Αλλη κατηγορία, η οποία είναι και η μικρότερη, αφορά ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους τα κρατούν κλειδωμένα για δικούς τους σκοπούς – όπως το να μην μπλέξουν με ενοικιαστές, είτε μένουν στην επαρχία και θέλουν ένα ακίνητο στην πόλη για όποτε έρχονται, είτε δεν μπορούν να τα ανακαινίσουν».

Οι δημόσιοι φορείς

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής, «επιπρόσθετα, υπάρχουν πολλά ακίνητα ιδρυμάτων τα οποία είναι κλειδωμένα και διάφορες επιτροπές καθυστερούν να συνεδριάσουν και δεν μπαίνουν στη διαδικασία να τα αξιοποιήσουν. Τέλος, υπάρχουν και χιλιάδες αναξιοποίητα ακίνητα δημόσιων φορέων. Πρόσφατα, έκανε μια σοβαρή προσπάθεια ο ΕΦΚΑ και τώρα τα συγκεκριμένα βγαίνουν σε δημόσιους διαγωνισμούς, απλώς πρέπει να συντομευθούν οι διαδικασίες». Οπως είχαν γράψει «ΤΑ ΝΕΑ» (φύλλο 24/3/2023), ύστερα από αρκετά χρόνια στασιμότητας ο Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης αποφάσισε να βγάλει προς αξιοποίηση μια σειρά από ακίνητα-φιλέτα στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τα οποία αναμένεται (άγνωστο πότε), μέσω της εταιρείας ειδικού σκοπού που δημιουργήθηκε, να ενισχύσουν τα έσοδά του. Στο χαρτοφυλάκιο του ΕΦΚΑ άλλωστε περιλαμβάνονταν τουλάχιστον 400 ακίνητα σε όλη τη χώρα, συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω του 1 δισ. ευρώ, ενώ προς αξιοποίηση προωθήθηκαν ακίνητα που στεγάζουν γραφεία, εμπορικά καταστήματα, υπηρεσίες ή και ξενοδοχεία, με συνολική επιφάνεια που προσεγγίζει τα 20.000 τ.μ.

«Να δοθούν κίνητρα»

Ωστόσο, όπως τονίζει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, στην πλειονότητά τους τα κλειστά ακίνητα είναι αυτά που κατέχουν ιδιοκτήτες που έχουν κληρονομικά προβλήματα και δικαστικές διαμάχες είτε αυτά που ανήκουν σε funds.

Σε ό,τι αφορά την πιθανή αξιοποίηση των «ορφανών ακινήτων», ο πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής είναι ξεκάθαρος: «Οταν έχει κάποιος στην ιδιοκτησία του ένα ακίνητο και το έχει κλειδωμένο για τον έναν ή τον άλλον λόγο, το μόνο που μπορείς να δώσεις είναι ένα κίνητρο. Δεσμευτικού χαρακτήρα προτάσεις δεν μπορείς να κάνεις. Να τον υποχρεώσεις να βγάλει το ακίνητο στην αγορά ενώ δεν θέλει; Δεν γίνεται. Αρα, ναι, τα κίνητρα για την ανακαίνιση είναι ισχυρά για αυτούς που δεν τα έχουν ανακαινισμένα και δεν έχουν τα χρήματα να το πράξουν. Δεύτερον, απαιτούνται γρήγορες νομικές διαδικασίες ώστε να ξεμπλοκάρουν αυτά τα ακίνητα. Τρίτον, είναι αναγκαίος ένας πιο ενδελεχής έλεγχος στα funds, στη διαδικασία των κόκκινων δανείων και των εμπράγματων ασφαλειών. Το μόνο σίγουρο είναι ότι δεν μπορείς να βάλεις το μαχαίρι στον λαιμό σε κάποιον που έχει κλειστό ένα ακίνητο και δεν θέλει να το βγάλει στην αγορά».

«Χρειάζονται ισχυρά κίνητρα για την ανακαίνιση και ανακατασκευή ακινήτων που απαιτούνται έργα για να βγουν στην αγορά. Οχι τύπου “σου δίνω 3.000 ευρώ για να φτιάξεις ένα διαμέρισμα”. Δεν γίνεται, υπάρχουν ερειπωμένα πολλά, τα οποία είναι χρόνια έτσι. Η αγορά έχει ανάγκη από ακίνητα, ειδικά οικιστικά ακίνητα» καταλήγει.

Χρειάζεται νέο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς, επισημαίνει πως το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι τα κλειδωμένα ακίνητα απαιτούν εκσυγχρονισμό «με λεφτά που δεν υπάρχουν». «Το μεγάλο αγκάθι είναι ότι το κτιριακό απόθεμα της χώρας έχει παλιώσει και οι αξιώσεις της Ευρωπαϊκής Ενωσης – αλλά και της πραγματικότητας – για ενεργειακή αναβάθμιση είναι τεράστιες. Τα χρήματα που απαιτούνται τα είχε η ελληνική οικογένεια του ’60 και του ’70, όταν έφτιαχνε τα σπίτια, αλλά δεν τα έχει το 2023 που χρειάζονται επισκευές» περιγράφει.«Ενα μεγάλο κομμάτι είναι ακίνητα τα οποία ήταν χρόνια νοικιασμένα και όταν για οποιονδήποτε λόγο έφυγαν οι ένοικοι αποδίδεται στους ιδιοκτήτες ένα σπίτι πολύ παλαιωμένο που χρήζει άμεσης ανακαίνισης. Πρέπει, δηλαδή, να ξηλώσεις τα πάντα Συνεπώς, αθροίζοντας πόσα χρήματα απαιτούνται για να το φτιάξεις, αποφασίζεις εν τέλει να το κλειδώσεις και να… κάτσεις να το κοιτάς. Δεν υπάρχει λύση. Το κράτος θα πρέπει να παρέμβει σε αυτό το θέμα. Υπάρχει το “Ανακαινίζω-Νοικιάζω” αλλά δεν έχει ξεκινήσει να λειτουργεί. Ως Ομοσπονδία, έχουμε πει πολλάκις ότι δεν χρειάζεται να το “στενεύουν” τόσο – μέχρι μία κατοικία, μέχρι 100 τ.μ. μόνο, μέχρι 40.000 ευρώ εισόδημα, κ.ο.κ. Οταν στενεύεις τόσο πολύ μια πόρτα, στο τέλος δεν περνάει κανείς» λέει χαρακτηριστικά ο Στράτος Παραδιάς.

Το οξύ στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα καταγράφεται και σε έρευνα της διαΝΕΟσις, η οποία σημειώνει πως η κρίση φαίνεται ότι είναι αρκετά βαθιά και ότι δεν θα ξεπεραστεί εύκολα. Με φόντο την τρέχουσα κατάσταση και λαμβάνοντας υπόψη τον «ξαφνικό θάνατο» του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) το 2012, η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα έπεσε στο κενό. Διαχρονικά, τα μέτρα του κράτους για τη στέγαση ήταν περιορισμένα σε κλίμακα και εφαρμόζονταν πάντοτε στο περιθώριο. Σπανίως «οδήγησαν» την ανάπτυξη των πόλεων και αφορούσαν μόνο συγκεκριμένες ομάδες του πληθυσμού. Όμως, σύμφωνα με τον Οργανισμό, απαιτείται επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής με βιώσιμο τρόπο, αξιοποίηση των κενών κτιρίων, όπου είναι δυνατόν, περαιτέρω ρύθμιση της λειτουργίας των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και αλλαγές στη «χρυσή βίζα».

Καθώς ο διάλογος για τη στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα έχει ανοίξει ξανά πάντως, βασικό ζητούμενο είναι να δημιουργηθεί από το μηδέν ένα νέο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής που θα είναι αυτοχρηματοδοτούμενο και βιώσιμο, ώστε να μην εξαρτάται από τη διάθεση αναπτυξιακών πόρων ή από τον δημοσιονομικό χώρο κάθε χρονιάς. Ενα νέο μοντέλο που θα ενσωματώνει τις νέες προκλήσεις που έφεραν πιο σύγχρονοι τρόποι εκμετάλλευσης των ακινήτων και θα αμβλύνει τελικά τις ανισότητες, χωρίς να ανακοπεί η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.