Με χαρτί και μολύβι βρίσκονται όσοι έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς η ΕΚΤ αυξάνει συνεχώς τα επιτόκια. Από τον Ιούλιο μέχρι σήμερα, η ΕΚΤ έχει αυξήσει τα επιτόκιά της κατά τρεις ποσοστιαίες μονάδες, ασκώντας αντίστοιχες ανοδικές πιέσεις στο επιτόκιο αναφοράς των κυμαινόμενων επιτοκίων που είναι το euribor.
Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο βασίζονται στο euribor 3 μηνών, το οποίο κινείται σήμερα στο επίπεδο του 2,60%, όταν πριν από τις κινήσεις της ΕΚΤ ήταν αρνητικό (-0,55%). Το περιθώριο που προστίθεται στο euribor κινείται μεταξύ 0,70 της μονάδας και 2,80 ποσοστιαίες μονάδες, με τη μέση τιμή να βρίσκεται γύρω στις 1,61 μονάδες, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Επομένως, ένας παράγοντας για τη σύγκριση μεταξύ κυμαινόμενου και σταθερού επιτοκίου είναι το νέο περιθώριο ή η τιμολόγηση του πιστοληπτικού προφίλ που θα δώσει τώρα η τράπεζα, σε σχέση με παλαιότερα.
Τι προτείνουν οι τράπεζες
Το κρίσιμο ερώτημα είναι το αν συμφέρει και πότε η μετατροπή του κυμαινόμενου επιτοκίου σε σταθερό. Η απόφαση θα πρέπει να ληφθεί αφού αναλυθούν τα χαρακτηριστικά του κάθε δανείου ξεχωριστά.
Ως γενικός κανόνας, λένε έμπειρα τραπεζικά στελέχη, στην παρούσα φάση, η μετατροπή από κυμαινόμενο σε σταθερό δεν συμφέρει ή δεν θα έχει σημαντικό όφελος εάν ο δανειολήπτης δεν αναμένει μεγαλύτερη άνοδο του επιτοκίου από 1 ποσοστιαία μονάδα (επιπλέον) ή εάν βρίσκεται προς τη μέση ή το τέλος της λήξης του δανείου.
Μάλιστα, η τελευταία παράμετρος, δηλαδή το πόσο έχει ωριμάσει ένα δάνειο και πόσος χρόνος απομένει μέχρι τη λήξη του είναι ίσως ο καθοριστικότερος για την οποιαδήποτε απόφαση. Αυτό συμβαίνει διότι τα στεγαστικά δάνεια είναι τοκοχρεωλυτικά. Δηλαδή, στην αρχή του δανείου, το μεγαλύτερο μέρος της δόσης προκύπτει από τον τόκο (επιτόκιο επί του υπολοίπου) και το μικρότερο από την αποπληρωμή του κεφαλαίου. Οσο το δάνειο πλησιάζει προς το τέλος του, ο τόκος αποτελεί το μικρότερο μέρος της δόσης. Ετσι, η δόση αποπληρώνει κυρίως κεφάλαιο και σε μικρό βαθμό επηρεάζεται από το ύψος του επιτοκίου από όπου προκύπτει ο τόκος.
Επιπλέον, τα σημεία που πρέπει να συνυπολογίσει ο δανειολήπτης είναι τα εξής:
Τα σταθερά επιτόκια διαμορφώνονται γενικά σε υψηλότερα επίπεδα από τα νέα κυμαινόμενα, καθώς «κλειδώνουν» τον κίνδυνο. Τα σημερινά επίπεδα δεν είναι αντιπροσωπευτικά καθώς αυξήθηκαν τα κυμαινόμενα απότομα. Η απόσταση μεταξύ κυμαινόμενων και σταθερών θα κινείται μεταξύ 1 και 2,5 μονάδες.
Τα κυμαινόμενα επιτόκια ακολουθούν το euribor και τα σταθερά την απόδοση των ομολόγων. Το euribor σήμερα ακολουθεί το καταθετικό επιτόκιο (2,5%) της ΕΚΤ λόγω της υψηλής ρευστότητας από τα μέτρα της πανδημίας. Οσο θα μειώνεται η ρευστότητα, τόσο αυτό θα ακολουθεί το επιτόκιο κύριας χρηματοδότησης, το οποίο είναι σήμερα υψηλότερα, στο 3%.
Παράδειγμα πραγματικής περίπτωσης
Αυτό μπορούμε να το δούμε με το εξής παράδειγμα, το οποίο αποτελεί πραγματική περίπτωση. Ενας δανειολήπτης, πριν από 5 χρόνια είχε λάβει στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ για 20 έτη με κυμαινόμενο επιτόκιο 1,94%. Η δόση ήταν 503 ευρώ τον μήνα. Στην αρχή, 162 ευρώ ήταν τόκος και 341 ευρώ κεφάλαιο. Υστερα από 5 έτη, με περίπου σταθερό επιτόκιο, το υπόλοιπο του δανείου είχε πέσει στα 74.000 ευρώ.
Με την άνοδο του επιτοκίου στο 5,1% η δόση διαμορφώνεται κοντά στα 500 ευρώ διότι είχε πέσει το υπόλοιπο. Σε αυτό το επίπεδο πληρώνει περίπου 30 ευρώ περισσότερα κάθε μήνα από ό,τι αν είχε δάνειο σταθερού επιτοκίου. Εάν μετατρέψει το κυμαινόμενο σε σταθερό, τότε θα περάσει σε ένα επιτόκιο της τάξεως του 4,4%-4,5% (χωρίς την εισφορά του νόμου 128) για τα υπόλοιπα 15 έτη. Η μετατροπή του κυμαινόμενου σε σταθερό για 15 έτη (από 20 που ήταν το αρχικό, αφού έχουν περάσει 5 χρόνια για τα υπόλοιπα 74.000 ευρώ) θα οδηγήσει σε μια μηνιαία δόση 562 ευρώ. Δηλαδή σχεδόν 60 ευρώ υψηλότερα από ό,τι πληρώνει τώρα με το στεγαστικό κυμαινόμενου επιτοκίου (που έχει φτάσει στο 5,10%). Από την άλλη πλευρά, εξασφαλίζει σταθερή δόση από σήμερα και για τα επόμενα 15 χρόνια. Και αυτό είναι ένα ακόμα χαρακτηριστικό το οποίο θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη του ο δανειολήπτης. Δηλαδή πόσο κίνδυνο αντέχει.
Αν, όμως, το προηγούμενο δάνειο βρισκόταν 5 χρόνια πριν από τη λήξη του, τότε οι υπολογισμοί θα ήταν διαφορετικοί. Ο τόκος στη μηνιαία δόση των 503 ευρώ ήταν 38 ευρώ. Το υπόλοιπο του δανείου θα ήταν 23.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να αυξηθεί σημαντικά το euribor να επηρεάσει το κομμάτι των τόκων στο σύνολο της δόσης, αφού πλέον αποπληρώνεται κεφάλαιο. Αν προχωρήσει σε μετατροπή, τότε αυτή στην καλύτερη περίπτωση θα γίνει με σταθερό επιτόκιο με 4% για τα υπόλοιπα 5 έτη θα οδηγήσει σε δόση 423 ευρώ, με το κομμάτι του τόκου να ανεβαίνει στα 77 ευρώ.
